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土地政策

日期:2012-5-17

莱基自贸区土地管理试行办法

 

第一章 总 则


   第一条:为了合理利用土地资源、规范土地开发、维护莱基自贸区开发公司(以下简称“莱基公司”)股东和莱基自贸区(以下简称“自贸区”)内投资者的合法权益,实现莱基自贸区成功开发运营的目标,根据尼日利亚联邦政府1978年第6号《土地使用法》、拉各斯州政府授予莱基公司的《土地占用证》(证号:85/85/2006)、《土地特别授权书》、《尼日利亚联邦政府公告》(No.19,Vol.97)和《三方协议》的有关规定,制定本办法。
    第二条:莱基公司享有自贸区内土地的完整占用权99年,自2006年1月1日起算。莱基公司有权对自贸区内的土地实行统一规划、开发、出让、管理,并依法收取相关费用。
    第三条:自贸区土地使用权原则上实行有偿出让制度,土地使用权受让人在缴纳土地出让金(租金)和办理其他规定手续后方可获得一定期限内的土地使用权。
    第四条:以下两种情况莱基公司可无偿出让土地使用权:
(一) 社会公共利益需要或者非盈利性教育、卫生事业发展需要,并经过莱基公司董事会批准的。
(二) 对于莱基自贸区发展有极大拉动作用的或者对莱基公司有着良好收益预期的,并符合莱基公司另行单独制定的有关规定的项目。
    第五条:在符合尼日利亚国家法律法规的前提下,任何国家或者地区的企业、其他经济组织或自然人,均可成为土地使用权有偿出让、出租、转让的受让人,但是受让人必须在自贸区内注册企业实体并以该实体的名义最终获得并享有受让土地的使用权。
    第六条:自贸区地下的自然资源、文物、市政公用设施及其他埋藏物和隐藏物归莱基公司所有,不在土地使用权的出让、转让范围。
    第七条:土地的受让方所能获得的土地使用权具体权限最大不超过莱基公司依据上述第一条中《土地占用证》(证号:85/85/2006)和其他相关法律文本所获得的最大权限。
    第八条:土地的受让方可以依法再度转让或者出租土地使用权,但不得违反与莱基公司签订的土地使用权出让合同和莱基公司颁布实施的其他规定。
    第九条:土地使用权受让人在取得土地使用权的地块上进行任何建设和经营活动,必须遵守尼日利亚联邦政府、拉各斯州政府的法律、法规和其他有关规定,符合莱基公司的有关管理规定,符合与莱基公司签署的土地使用权出让合同(或/和投资协议)约定,符合《土地使用权证》的要求,符合自贸区的规划。莱基公司依法尊重并保护受让人的合法权益。
    第十条:  莱基公司依法对土地使用权受让人收取土地使用权出让金、土地管理费、土地增值费等其他各项合理收费,具体收费标准和方式由莱基公司制定并组织实施。

 

第二章:出 让


    第十一条:土地使用权有偿出让(简称“出让”)是指莱基公司将区内土地按土地开发规划,有偿供土地使用权受让人使用的法律行为。
    第十二条:土地使用权出让年限由莱基公司根据行业特点和经营项目的实际需要确定,或者由莱基公司与受让人共同商定,最高不超过99年(自2006年1月1日起算),最短一般不少于5年。出让合同期限届满,受让人要求继续使用土地的,有优先受让的权利,但应在期限届满前一年向莱基公司申请办理续用手续,并按续期时的土地使用权市场价格缴纳出让费,其他续用条件由莱基公司另行确定。
    第十三条:土地使用权的出让可采取协议、招标或拍卖的方式进行。以协议方式出让的综合公告地价由莱基公司董事会决定,当某地块的土地使用权有两个或两个以上的意向受让人时应采用招标或拍卖的方式出让。招标和拍卖具体办法由莱基公司另行颁布实施。
    第十四条:土地出让金的交纳方式一般分为一次性交纳、在一定期限内(如一年内)分期交纳和定期交纳(如每年、每五年等)等三种方式。以开发出售为目的的商业地产或者住宅用地不得采用定期交纳的方式。采用定期交纳方式交纳土地出让金的,每个约定期限(如每年、每五年等)的应交土地出让金金额由莱基公司根据每次缴纳时的土地价格予以规定,土地出让金的交纳方式由莱基公司规定并须在土地出让合同中予以明确。
    第十五条:莱基公司与土地使用权受让人应签订土地使用权出让合同以确定具体地块的土地使用权出让,并明确出让地块的方位、面积、用途、使用年限、使用要求、开发进度要求、出让金额、付款方式,违约责任及其他双方应履行的权利和义务。
     第十六条:土地使用权受让人在签署合同并按照规定缴纳土地出让金和其他费用后,莱基公司应向其颁发《土地使用权证》,《土地使用权证》应包括以下内容:
1. 土地的坐落、四至范围、面积、地面现状。
2. 土地性质,土地开发建设的各项规划要求,建筑密度、容积率等各项建筑设计要求。
3. 环保、绿化、交通、消防、抗震、卫生防疫等方面的要求。
4. 建筑物管理规定
5. 其他
    第十七条:土地使用权出让合同一经签订,双方必须严格履行。受让人需改变出让合同和《土地使用权证》中规定的土地使用性质和规划设计要求的,必须事先书面报经莱基公司批准,受让人不按出让合同和《土地使用权证》要求进行建设开发和开展经营活动的,莱基公司区公司可以对其给予警告、罚款、没收地上建筑物和其他设施,直至无偿收回土地使用权等处罚。
    第十八条:土地使用人在用地范围内按照合同或者协议规定应当承担的基础设施或者公共市政设施建设,必须按照自贸区的规划要求建设并无偿移交给莱基公司。
    第十九条:土地使用人在其用地范围内的自己使用的上水、下水、电力、热力、燃气、道路、通讯以及其它工程设施,应当自行建造或者承担建造费用。
    第二十条:凡在受让土地上营建房屋及其他设施,应根据自贸区规划、建筑管理、房产管理、交通、环保、卫生、消防等自贸区管理的有关规定办理各项申请、审批手续。
    第二十一条:土地使用人按照出让合同规定完成的工程建设,必须经过莱基公司检验合格后方可投入使用,擅自投入使用的,一经发现,应当立即停止使用并补办检验手续,发生事故的,使用者应当自行承担责任。


          
第三章 转让、出租、抵押


    第二十二条:土地使用权转让、出租、抵押,是由取得土地使用权者凭《土地使用权证》,依照出让合同和本规定对土地使用权进行的再转移。土地使用权转让,包括出售、交换、赠与等方式。未依照出让合同规定付清出让金和投资开发、利用土地的,不得转让、出租或抵押。
    第二十三条:土地使用权转让、出租、抵押、须经莱基公司书面同意,由当事双方协商并签订书面转让、出租、抵押合同,相关合同应交莱基公司备案。
    第二十四条:土地使用权转让、出租,应将出让合同规定的权利、义务和地上建筑物、其他附着物所有权随之转移。转让、出租地上建筑物、其他附着物所有权时,其占地范围内的土地使用权应随之转移。
    第二十五条:土地使用权转让、出租、抵押,有关当事人应持出让合同、《土地使用权证》和转让、出租、抵押合同,向莱基公司申请办理登记、过户、缴费及有关手续。
    第二十六条:土地使用权转让、出租的,转出方/出租方应按照成交额的一定比例向莱基公司缴纳土地增值费。转让/出租价格明显偏低的,莱基公司有优先购买权/承租权。或由转出方/出租方按照莱基公司规定的金额向其缴纳土地增值费;以交换、赠与等方式转让、出租土地使用权的,应由转出方/出租方按照莱基公司规定的金额向其缴纳土地增值费,土地增值费的具体收费标准和收费方式由莱基公司另行制定。
    第二十七条:土地使用权转让、出租的受让方和承租方须继续完整履行土地使用权原所有人对莱基公司应履行的所有义务,否则莱基公司有权无偿收回该宗土地的使用权。
    第二十八条:土地出让合同对土地使用权的转让、出租、抵押有限制性条件的,按照土地出让合同执行。

               

第四章 土地使用权终止


    第二十九条:土地使用权出让合同期满、合同期内提前收回土地使用权的,即行终止土地使用权。
    第三十条:土地使用权终止的,按合同规定须平整土地、拆除地上建筑物和/或其他附着物的,受让方应及时平整土地、拆除建筑物和/或其他附着物;不能自行平整土地、拆除建筑物和/或其他附着物的,可在缴纳相应费用后由莱基公司清理。
    第三十一条:土地使用权终止的,受让方应将土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权,无偿交给莱基公司,并办理注销登记,交回《土地使用权证》等手续。莱基公司可视地上建筑物及附着物的状况给予受让人一定的补偿。
    第三十二条:土地使用权出让合同期满,受让方需要续期的,应在合同期满前一年向莱基公司提出书面申请,经莱基公司批准,重新签订土地使用权出让合同,支付土地使用权出让金等相关费用,并办理登记和更换《土地使用权证》。
    第三十三条:土地使用权出让合同期未满,因国家要求、社会公共利益的需要或者莱基公司有其他用途的,莱基公司可以提前解除合同,收回土地使用权,并根据受让方使用土地年限和开发、 利用情况,给予合理的补偿。
                   


  第五章 附 则


    第三十四条:违反本规定,擅自进行土地使用权出让、转让、出租、抵押和土地交易的,由莱基公司予以制止,并视其情节给予警告、责令赔偿经济损失、没收非法所得、罚款、收回土地使用权等处罚,情节严重的将向法院提起诉讼。
    第三十五条:因土地使用权出让、转让、出租、抵押发生纠纷的,由当事双方协商解决或向莱基公司申请调解;调解不成的,可向仲裁机构申请裁决,也可向当地法院起诉。
    第三十六条:本规定公布前按其他方式在自贸区取得土地使用权的,继续执行土地使用权受让人与莱基公司签署的《投资协议》,但土地的使用、转让、出租、抵押和土地使用权的终止等行为应根据本规定执行。
    第三十七条:本暂行办法由莱基公司负责解释并组织实施。
    第三十八条:本暂行办法自公布之日起试行。

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